ATENCION EN CHILE A LA BANCA ALGUNA EXPERIENCIA HAY QUE APRENDER
 El papel del crédito usurero en la crisis de las hipotecas de alto riesgo El problema de los préstamos usureros, de los que apenas se hablaba hace un año, ha aumentado y actualmente ha ganado estatus de crisis absoluta, convirtiéndose en objeto de propuestas de incontables soluciones. Entre ellas, una ley que impida el préstamo usurero que, por norma, es considerado un factor en la concesión de tantos préstamos subprime a personas con problemas de crédito. Pero, ¿qué es el préstamo usurero? ¿En qué condiciones prospera? "Préstamo usurero es un término muy usado actualmente, pero las personas quieren decir cosas diferentes cuando lo utilizan", señala David K. Musto, profesor de finanzas de Wharton y coautor de un estudio titulado "Préstamos depredadores en un mundo racional" [Predatory Lending in a Rational World], junto con los profesores de finanzas Philip Bond y Bilge Yilmaz. Se trata de un análisis de los incentivos teóricos datos a los acreedores para la concesión de préstamos usureros. "Para nosotros, el término designa una situación en la que el préstamo concedido a un individuo reduce su expectativa de nivel de riqueza", dice Musto. "Ese es un ejemplo en el que yo, por ejemplo, soy el acreedor usurero [...] Yo, el acreedor, sé alguna cosa más sobre la forma en que ese préstamo evolucionará". Hay tres condiciones de mercado asociadas al crédito usurero, de acuerdo con las palabras de Musto y sus compañeros: hay poca competencia entre acreedores, los dueños de inmuebles ya saldaron una parte significativa del préstamo hipotecario contraído y los prestatarios están muy poco informados sobre los riesgos de la operación. En conversaciones informales, el préstamo usurero se refiere a un préstamo que es malo para el prestatario. "Esto, sin embargo, nos lleva a la siguiente pregunta: ¿Qué explica la existencia de esos préstamos en los casos de contratación voluntaria?", indagan los autores. Para mucha gente, los préstamos con tipos de interés extremadamente elevados son usureros. Los críticos suelen citar los préstamos de corto plazo llamados del día de pago, que cobran un valor anual superior a un 100% para préstamos tomados en anticipación al sueldo siguiente. Los préstamos que ponen a los prestatarios en una situación de alta probabilidad de impago también se llaman usureros. Ahí se incluyen las hipotecas de amortización "negativa", que permiten a los prestatarios hacer pagos extremadamente bajos, lo que tiene como resultado un aumento del saldo deudor a lo largo del tiempo, y no al contrario. Pero, los préstamos que son un mal negocio para algunos prestatarios, pueden ser buenos para otros. Los prestamos del día de pago podrán ser una opción razonable para un trabajador con una necesidad inmediata de obtener un crédito, ya que él pagará rápidamente la deuda contraída, porque prefiere una tasa de interés elevada a corto plazo en lugar del papeleo y de la tardanza típicas del préstamo más convencional hecho en un banco o en una cooperativa de crédito. La hipoteca de amortización negativa tal vez tenga sentido para un prestatario más maduro y disciplinado, cuyo rendimiento sea irregular; alguien, por ejemplo, que viva de comisiones o cuya bonificación de fin de año represente una parte significativa de sus ingresos. Características comunes Las hipotecas subprime son de varios tipos. Sin embargo, suelen tener diversas características en común. Comienzan, inicialmente, con "una tasa seductora" — una tasa baja que mantiene los primeros pagos en un nivel accesible y facilita la adhesión del candidato interesado. Después de uno, dos o tres años, las tasas de interés son reajustadas calculándose un "margen" de seis o más puntos porcentuales, tomándose como referencia una tasa flotante consolidada, como el ingreso de un año de los títulos del Tesoro americano. De modo general, el reajuste implica un aumento drástico en los pagos mensuales; en algunos casos, incluso, ese montante prácticamente es el doble. Por último, muchos préstamos del tipo subprime comportan multas sobre pagos anticipados, lo que los hace extremadamente caros y prohibitivos para que sean refinanciados durante los dos o tres primeros años. Los prestatarios de préstamos subprime son generalmente personas con historial de crédito malo y que no están en condiciones de obtener préstamos convencionales — personas con un historial de crédito inestable o de baja renta. Pero, no todos los prestatarios de este segmento se ajustan en ese modelo. Algunos préstamos — nadie sabe cuantos — fueron contraídos por personas que estaban en condiciones de obtener un préstamo convencional, sin embargo fueron desviadas hacia productos subprime por corredores que buscaban comisiones muy por encima de lo que se suele pagar por ese tipo de préstamo. Otros prestatarios con buen historial de crédito tal vez se sintieran atraídos por las tasas seductoramente bajas de los subprime. Algunos, según parece, recurrieron a los subprime para comprar una segunda casa o para invertir en propiedades. Por lo tanto, no se sabe a ciencia cierta cuantos prestatarios de subprime fueron realmente víctimas del crédito usurero y cuantos simplemente tuvieron mala suerte con los préstamos que contrajeron conscientemente. Después de que los tipos de interés a corto plazo subieran drásticamente a principios del verano de 2004, los préstamos subprime fueron reajustados a tasas extremadamente altas. En ese intervalo de tiempo, la burbuja inmobiliaria estalló y los precios de las casas comenzaron a caer, dificultando terriblemente a los prestatarios el refinanciamiento en mejores términos o la venta de las propiedades adquiridas. Las ejecuciones aumentaron sustancialmente. Musto y sus compañeros no analizan los préstamos usureros procedentes de fraudes, como los casos en los que los acreedores o corredores de hipotecas ilusionaban a los prestatarios respecto a los términos de los préstamos que ofrecían. Estos casos podrían ser tratados dando aclaraciones a los prestatarios y utilizando documentos escritos de forma más transparente, observan. En lugar de eso, los investigadores se concentraron en situaciones en las que los términos del préstamo eran claros para los prestatarios, pero aún así estas personas se vieron perjudicadas. "¿Cómo pueden los préstamos perjudicar a un prestatario racional que sabe leer un contrato?", se preguntan los autores. "El acto usurero puede surgir en el momento en que el acreedor dispone de información privada adicional acerca de las perspectivas del prestatario" en relación a su capacidad ininterrumpida de pago. El acreedor tiene experiencia con miles de prestatarios en circunstancias similares. Un prestatario, incluso cuando sea capaz de comprender los términos de un contrato de préstamo, tal vez no tenga una idea clara de si conseguirá mantener los pagos al día en caso de que los intereses subieran, si los precios de las casas cayeran, si uno de los cónyuges pierde el empleo u ocurriese alguna otra adversidad. ¿Por qué un acreedor concedería una hipoteca a un prestatario sabiendo que el riesgo de impago es alto? Es un juego de números. El acreedor sabe por experiencia propia que muchos prestatarios no incumplirán los pagos. Aunque el riesgo de impago sea mayor tratándose de préstamos de alto riesgo, el coste es compensado por las tasas de interés más altas cobradas de todos esos prestatarios, y el acreedor sabe que podrá recuperar el dinero ejecutando la hipoteca del individuo que incumple los pagos. "Los críticos del comportamiento de los bancos en los mercados de préstamos subprime dicen que los prestatarios tienen una idea equivocada en relación a la verdadera posibilidad de impago y la posible pérdida de sus casas, aunque los acreedores sepan cuáles son de hecho las probabilidades de que eso ocurra [...] Pero, ellos recuperan lo suficiente en las ejecuciones de las hipotecas, por eso no dejan de prestar", observan Musto y sus compañeros. Para garantizar la recuperación de un montante sustancial con motivo de la ejecución, los acreedores usureros tienden a preocuparse principalmente con los propietarios que ya acumularon un alto grado de "posesión" sobre sus casas, asegurando así de que el inmueble pueda ser vendido en el momento de la ejecución por un montante tal que cubra la deuda de los prestatarios. Así se explica por qué tantos préstamos usureros están asociados a la refinanciación o segundas hipotecas. Los préstamos usureros son, a menudo, concedidos a dueños de inmuebles que utilizarán el dinero para efectuar mejoras en el inmueble, lo que eleva la garantía de la propiedad y amplía el margen de seguridad del acreedor, señalan los autores. La competencia entre acreedores puede atenuar la virulencia de los préstamos usureros, puesto que necesitan llamar la atención de los prestatarios ofreciéndoles condiciones de préstamo cada vez mejores. Cómo conseguir más dinero Pero la competencia no funciona tan bien cuando los prestatarios disponen de un volumen grande de prestaciones pagadas y pocas perspectivas de mantener los pagos al día, observan los autores. En casos así, los prestatarios pueden volverse víctimas de los acreedores con quienes ya mantienen negocios. Los acreedores rivales se asustan ante las perspectivas poco halagüeñas de los prestatarios. Pero el acreedor actual del propietario, ante la amenaza de pérdida inmediata en caso de impago, podrá ofrecerle un nuevo préstamo con la esperanza de obtener algunos pagos más. La atractiva tasa del nuevo préstamo mantendrá a salvo al prestatario durante más tiempo. Aunque el prestatario se vea en una situación aún peor con el tiempo, es decir, en el momento en que la tasa se reajuste, el acreedor parte del principio de que el impago tendrá lugar de todas maneras. "Usted será víctima del coste de la ejecución en algún momento", dice Musto en relación al acreedor. "La única pregunta que queda por hacer es la siguiente: ¿quiere obtener más dinero del sujeto o va a ejecutar el préstamo ahora mismo? La existencia de competencia no ayuda mucho a alguien seriamente endeudado en el préstamo actual". En otras situaciones, los prestatarios con buenas perspectivas de pago se disponen a contraer préstamos que tienen valor para ellos, como las ceremonias de boda o la financiación de los estudios universitarios, pero no hacen nada para aumentar el valor del inmueble en la ejecución. En esos casos, los acreedores usureros suministrarán el dinero necesario aunque eso aumente las oportunidades de impago del prestatario, siempre y cuando haya un montante significativo de prestaciones pagadas. "Lo que realmente fomenta ese tipo de actitud depredadora es el alto valor de la garantía", dice Musto. El trabajo de Musto, Bond y Yilmaz proporciona un nuevo punto de vista sobre las maneras diferentes de abordar políticas públicas relativas a préstamos. El estudio dice, por ejemplo, que el Community Investment Act, de 1977, puede ayudar a frenar la concesión de préstamos depredadores. La ley obliga a los bancos y a otros acreedores a que concedan préstamos en mercados que, de lo contrario, ellos evitarían. La ley no surtiría efecto — incentivando el préstamo depredador — en casos en los que un único acreedor se traslada a un segmento donde antes no había acreedor alguno, ya que el monopolio resultante de eso permitiría al acreedor imponer términos onerosos al prestatario. El Equal Credit Opportunity Act, de 1976, tampoco daría los resultados esperados en algunas circunstancias, observan los autores. La ley prohíbe hacer discriminación de prestatarios por su raza, color, religión, sexo, estado civil, edad y otros criterios, dificultando al acreedor la identificación de prestatarios con alto riesgo de impago. Esto significa, por lo tanto, que los préstamos son ofrecidos a personas que, de lo contrario, verían negada esa posibilidad. Los acreedores compensan eso sacando productos con tasas de intereses elevadas y otros términos asociados a préstamos usureros. De acuerdo con los autores, algunas leyes creadas específicamente para los casos de préstamos usureros probablemente ayuden a frenar esta práctica. La Ley de Préstamos Depredadores de Carolina del Norte, de 1999, está considerada por mucha gente como un modelo en ese sentido. Vale para hipotecas de 300.000 dólares o menos, cobra más del 8% por encima de la referencia proporcionada por la tasa del Tesoro americano, prohíbe amortización negativa, aumentos de las tasas de intereses posteriores a un impago por parte del prestatario, pago final de una deuda sustancialmente mayor que aquellos que lo precedieron y otras características asociadas a la concesión depredadora de préstamos. Leyes así, que tienen como objetivo los préstamos con altas tasas de interés, pueden funcionar, evalúan los autores del estudio. "La principal respuesta del legislativo a los préstamos usureros consiste en someter los préstamos de interés elevados al prestatario a una evaluación severa", concluyen. "En nuestra opinión, esa política podrá ser eficaz en la reducción de la incidencia de actos usureros." | 
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El desarrollo rural está dirigido a mejorar la calidad de vida de las comunidades rurales por medio de la satisfacción de sus aspiraciones socioeconómicas y culturales y el fortalecimiento de su organización social, al mismo tiempo que protege los recursos naturales. La agricultura ecológica, gracias a su enfoque holístico, contribuye al desarrollo rural de las siguientes formas: 
