Deustche Bank y las hipotecas subprime

¿que son las hipotecas subprime?

Bank y las hipotecas subprime

Posted: 06 Jul 2007 12:43 PM CDT

Hay que reconocerlo. Tienen un par. Los alemanes, digo. Deustche Bank reconoce que trabaja con hipotecas subprime que luego tituliza. Con la que esta diluviando al otro lado del Atlántico y se largan una página entera del Expansión. A todo esto, las respuestas no se han hecho esperar. Unos que si es un mero reconocimiento de que una gran parte del mercado español es subprime, los otros con que ellos no saben de nada y que aquí no hay hipotecas subprime. Evidentemente en el medio esta la virtud. Y antes de hablar de la virtud habrá que saber que es una subprime en España, porque no se puede trasladar a palo seco el concepto desde el mercado norteamericano, donde funcionan con un sistema basado en historiales crediticios, puntuaciones de los mismos, etc. En nada parecido al sistema español.

Me parece razonable calificar como subprime las hipotecas que define el artículo antes citado sobre DB Credit : Porcentajes de cuota sobre ingresos netos que superan el 50%, inestabilidad laboral y financiación de un 120% de la garantía hipotecaria. Vamos que se saltan los estándares habituales de la Banca doméstica y entran en colectivos con altísimo riesgo de impago y escasísimo margen patrimonial para el recobro en tal caso. Y si llegamos al acuerdo de que estas son nuestras hipotecas subprime (en las que coinciden los 3 factores, no sólo uno de ellos) está claro que en España las hay y que los alemanes no están solos en su concesión, tal y como señala Standard & Poors. Un 3% del mercado, dice la agencia. Eso sí, conviene matizar unos puntos:

• En cuanto a los ingresos existe una barrera, a veces tenue, entre ese tipo de hipotecas y otras que no encajan en el mundo ideal de la estadística. Existen los ingresos no justificables pero justificables. Valga el trabalenguas para referirse a ingresos que no figuran en nómina, pero a la entidad financiera de uno u otro modo le consta que existen. O la figura del falso eventual. O la del autónomo que no es tal. O…en este país de la picaresca, las justificaciones documentales no soportan adecuadamente la realidad económica de las personas. Muchas hipotecas que, en apariencia, son subprime, en la práctica no lo son.
• Luego está la valoración de la vivienda. Aquí sí que hay muchas entidades que financian más allá de ese 80% de valor de tasación que recomienda el Banco de España. Eso sí, no superan el 100% del valor de tasación, como anuncia DB Credit. Lo que ocurre es que en muchas de estas entidades se están admitiendo tasaciones por un valor superior al de la compraventa. Así, algunos dicen no dar más del 80% y no es verdad, y hay quien da el 120% de la operación ajustándose a un 100% del valor de tasación. Pero soltar públicamente, por parte de una entidad financiera (no hablo de una empresa de refinanciación y similares), que se financia un 120% era desconocido. Habrá que ver la reacción del Banco de España.
• Estos productos no se distribuyen normalmente a través de redes bancarias. Son productos emitidos por Entidades de Financiación, algunas vinculadas a grandes Bancos como es el caso de DB Credit y Deustche Bank, Citifinancial y Citibank, o, aunque últimamente se han relajado y son menos agresivos, UCI y el Banco Santander. Los colocan mediante agencias inmobiliarias o empresas de refinanciación. Una excepción es un producto comercializado por Banesto llamado Hipoteca Plus. La hipoteca no la da Banesto, sólo la comercializa, como si fuese una empresa de refinanciación más. La cuestión es vender.

Mi predicción es que las hispa-hipotecas subprime puras y duras se van a dar una galleta considerable. No tienen viabilidad a medio plazo. El factor clave es, a mi juicio, la relación, cuota/ingresos. Y hablar de un 75%, como DB Credit, da auténtico pavor. Es un ejemplo más de los errores de gestión de la Banca Extranjera en España.

Saludos
Rodrigo González Fernández
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